Melabur dalam Amanah Saham Hartanah atau REITs sama seperti melabur dalam Amanah Saham, Unit Trusts ataupun Mutual Funds; membeli sesuatu yang besar/mahal dengan modal yang lebih kecil. Seperti mana IPO juga ada kisah politiknya tersendiri, Amanah Saham Hartanah juga tak terkecuali.

Kenapa dikatakan “politik”? Sebab tujuan sebenar mungkin tidak semolek yang disangka.

Baru-baru ada dilancarkan Amanah Hartanah Bumiputera (AHB); which I don’t bother till now yet, yang mengatakan ingin meningkatkan ekuiti Bumiputera dalam hartanah komersil di lokasi strategik Malaysia. Hartanah strategik yang dimaksudkan CP Tower di PJ, 26 Boulevard di Putrajaya, Wisma Consplant di Subang Jaya, Tesco Setia Alam dan Kompleks Industri Shah Alam. Cukup, strategik ke ni?

How sure are you AHB bukan ditubuhkan untuk bail-out hartanah tersebut?

Hamboi, mentang-mentang ler pakai perkataan politik, now pakai word bail-out pulak.

Maksud saya, sesuatu hartanah sengaja di-REITs-kan mungkin juga sebab nak selesaikan hutang pemilik REITs sebelum tu. Selesaikan hutang di sini tak semestinya sesuatu yang negatif, boleh jadi positif juga. Sebab duit yang terperap dalam nilai hartanah yang dipegang boleh di-cash-kan untuk kegunaan lain; seperti pelaburan semula, mengembangkan perniagaan atau bayar hutang lapuk yang tinggi kadar faedahnya.

Sebagai contoh, Debt/Equity (D/E) ratio (nisbah hutang kepada ekuiti) saham KPJ jatuh mendadak selepas hospital miliknya di-REITs-kan daripada 0.84 kepada 0.77 tahun 2007. Malah hari Jumaat lepas, pemegang saham KPJ meluluskan jualan 3 lagi hospital milik KPJ (Bandar Baru Klang, Kluang Utama Specialist & Rumah Sakit Bumi Serpong di Jakarta) kepada REITs berkaitan KPJ; Al-Aqar KPJ REIT, dengan sasaran mengurangkan D/E kepada 0.46 tahun 2010 daripada 0.58 tahun 2009.

Salah satu kesan positif saham KPJ selepas meng-“Amanah Saham Hartanah”-kan hospital miliknya, ROE (Return on Equity) juga naik mendadak daripada sekitar 10% kepada hampir 15%. Dengan kata lain, KPJ dapat menguruskan kewangannya dengan lebih berkesan setelah harta-nya yang terperap dalam nilaian hartanah hospitalnya dapat di-CASH-kan & dinilaikan dalam saham Al-Aqar REIT.

Tak paham apebenda istilah akauntan di atas?

Hmm, meh saya relate pulak dengan harga saham bagi lebih mudah difahami. EPS (Earnings Per Share) KPJ sejak tahun 1999 hampir flat; sekitar 15 sen setiap saham. Tahun 2007 mecatatkan EPS berganda kepada 33.3 sen setiap saham. Saham KPJ tahun tu naik daripada sekitar RM1.50 tahun 2006 kepada RM3.00 tahun 2007; pulangan 100%! Pada masa yang sama, harga Al-Aqar KPJ REIT berlegar-legar sekitar RM0.95-1.00 sahaja.

Jumaat lepas, harga saham Al-Aqar ditutup pada RM1.16; naik 16% saja daripada harga IPO tahun sejak tahun 2006? Pulangan ni tak termasuk dividen lagi la. Tapi harga saham KPJ ditutup pada harga RM3.71 selepas split kepada 50 sen par value; atau nak senang cerita bersamaan RM7.42 jika nak dibandingkan harganya yang cuma RM1.50 tahun 2006; naik hampir 5x ganda atau pulangan 49.1% setahun (CAGR) consistently. Ini tak termasuk dividen tahunan lagi!

Saya cuma sempat sambar KPJ at RM2.50 masa krisis tahun lepas. Agak nasib baik sebab belum split.

The point is, bila dengar ada apa-apa Amanah Saham Hartanah baru cuba kaji siapa pemilik hartanah sebelum tu. Jika pemilik hartanah tersebut juga adalah syarikat tersenarai di Bursa Saham KL, berkemungkinan besar pulangan yang anda dapat daripadanya lebih menarik berbanding jika beli REIT tu sendiri. Cuba kaji kesan REIT StarHill (ni lagi la, confirm hartanah segi-tiga emas KL aka Bukit Bintang) kepada saham YTL, maybe you can spot the same pattern too.

Cukup dulu buat masa sekarang. More exciting tips to come (only if u follow my blog). Stay tuned…