Menilai harga rumah antara skill yang you need to master kalau nak terlibat dalam pelaburan hartanah. Harga rumah RM1 juta memang nampak mahal. Tapi dari perspektif nilai belian, ianya sangat murah jika ia adalah banglo yang terletak di sebelah KLCC. Dalam hal berkaitan pelaburan hartanah, membeli dengan nilaian yang sangat tinggi adalah salah satu kesilapan terbesar.
Perbandingan kaki persegi or per-square-feet (psf)
Ini cara paling popular untuk rumah bertingkat macam condo, apartment atau flat. Cara nak kira senang aje. Bahagikan harga rumah (RM) dengan build-up area (sqft), so dapatlah RMpsf.
Untuk kawasan yang sama, antara sebab satu-satu flat, apartment mahupun condo lebih mahal daripada yang lain ialah;
- Lokasi lebih strategik. Contohnya lebih dekat dengan pusat komersil, lebih dekat dengan pelbagai kemudahan (macam stesen bas or putra station) or lebih mudah untuk keluar masuk (macam tak payah pusing-pusing or buat u-turn nak balik rumah).
- Reputasi pemaju. Kalau kat Mont Kiara ni, paling mahal adalah condo yang dibangunkan oleh Sunrise. Tak kira berapa pun harga, memang confirm sold out. Dah la sold out, condo pun confirm naik 20%. Condo tau, bukan rumah teres landed.
- Lebih terbaru. Harga rumah New launch sure lebih mahal daripada rumah terdahulu dan ini akan reflect harga psf yang lebih tinggi juga untuk harga sub-sale years down the road.
- Size lebih kecil. Harga psf untuk studio atau condo 1-bilik lebih mahal daripada condo 2-3 bilik untuk condo yang sama.
- Facing yg cantik. Unit di condo Seri Maya yang mengadap swimming pool atau KLCC lebih mahal berbanding unit yang mengadap kem askar ataupun LRT track.
- Kelebihan yang unik. Contohnya setiap condo OneKL di KLCC ada swimming pool untuk setiap unit. And Vox Tower di Condo Verve Suite, Mont Kiara yang ada “beach in the sky”.
On the other hand, sebab harga psf untuk rumah juga boleh jadi lebih rendah daripada unit sekitarnya,
- Management yang teruk antara sebab kenapa Avenue K sangat tidak digemari walaupun the only condo yang ada Putra Station right underneath.
- Ade sejarah hitam. Tingkat 19 Bayu condo, Mont Kiara up for sale for very cheap sebab ade kes owner yang baru beli condo tu jumpe mayat yang dicincang masuk dalam peti ais.
- Facing jalan besar. Di Meridin Mont Kiara, walaupun dibangunkan oleh Sunrise, unit yang mengadap Tol Jalan Duta paling murah in psf sebab bunyi bising; especially bila rush hour which is as early as after Subuh!
Yield = sewa tahunan/ harga rumah
Consider rumah teres setingkat yang saya plan nk beli ni, harga sewa bulanan ialah RM1,700. So sewa tahunan ialah RM20,400. jika harga rumah tersebut ialah RM550,000, yield untuk rumah tu ialah RM20,400/RM550,000 = 3.7%.
Untuk rumah landed, yield sekitar 3-4% is normal. Kalau condo yang mahal-mahal tu biasanya 5-6%. Apartment pula boleh dapat 7-8% and low-cost flat can go 9-12%. From the yield alone, memang flat la kelihatan paling menarik sebab harganya yang murah. Yield untuk rumah landed paling rendah sebab harganya yang terlalu tinggi dan most buyer beli untuk capital appeciation, not really for rental.
Kalau nak tahu murah atau mahal rumah yang anda nak beli tu, dapatkan kadar sewa sekitarnya dan kira yield. Kalau 1-3% lebih rendah daripada skala di atas, to me hartanah tu overvalue. Kalau lepas tawar pun owner taknak kurangkan harga, biasanya I’ll say “Good Luck” to him/her. Hal ini sangat sering terjadi jika rumah tu owner yang duduk. So owner tu takde urgency sangat nak jual. Kalau ade orang beli OK, kalau tidak pun takpa.
Return on Investment (ROI) or Cash on Cash (COC) Return
Little bit advanced, cara ni yang paling saya suka. You can use my personal property calculator nak kira (sorry, tak sempat lagi nak translate BM). Paling penting kat sini ialah, anda tahu berapa boleh dapat untuk setiap sen yang anda dah keluarkan untuk beli rumah tu (downpayment, lawyer, value etc).
And even more important, anda boleh buat smart decision nak masuk Tabung Haji, ASB, atau mana-mana unit trust atau pun nak melabur dalam hartanah yang anda nak beli tu sebab it’s an apple to apple comparison.
Discounted cash
Ha, ini sangat advance. Formula dia (which never revealed by any property gurus yet) complicated sikit. For now I better not to confused you yet. Tapi kalau nak tahu jugak cemana, tunggu…
Leave a Reply