Byk org sibuk memperkatakan harga rumah 2010. Keputusan terkini kerajaan untuk mengenakan 5% cukai hartanah hanya untuk pembelian kurang drpd 5 tahun (drpd tiada limit berapa tahun pun dlm bajet 2010 bulan lepas), cukup menggembirakan pelabur; walaupun rata-rata mengidamkan kurang 3 tahun.

Di sini ingin saya kongsikan pandangan saya tentang pelaburan hartanah untuk tahun 2010.

Sebelum ini saya menjangkakan tahun 2010 bakal menyaksikan pemulihan ekonomi yang sedikit lembap sebab org US tak habis-habis lagi bayar hutang rumah yg terlampau banyak kesan “subprime mortgage”. Namun, beberapa penunjuk asas menggambarkan ekonomi dunia akan kembali rancak seawal suku tahun kedua 2010. Berikut adalah beberapa penunjuk asas yang perlu di perhatikan:

Harga Minyak

Dalam suratkhabar semalam ada dinyatakan jualan kereta di China kini mencecah 4 juta unit minggu lepas! Jika trend ini berulang, permintaan minyak bagi China akan mendahului US dalam masa kurang dari 5 tahun. Juga, kesediaan beberapa syarikat minyak untuk melabur di Iraq (High Risk High Return) membuktikan mereka yakin harga minyak mentah akan kekal atau naik ke paras USD80-90 by end of 2010.

Di Malaysia pula, kerajaan dh bagi hint bahawa subsidi minyak akan dikurangkan lagi tahun depan dengan menghadkannya kepada ‘kumpulan sasaran’. Dengan harga minyak yg kian meningkat (dan kerajaan yg semakin takde duit), saya percaya harga minyak akan di naikkan lagi selewat-lewatnya suku tahun ke-3.

Jika ini berlaku, harga rumah akan naik lagi terutamanya yang dekat dengan tren. Namun, pengukuhan MYR berbanding USD mungkin dapat sedikit-sebanyak meng-offset harga kenaikan minyak.

Interest Rate & GST

3-6 bulan selepas harga minyak dinaikkan, saya percaya Bank Negara juga akan meninggikan OPR (overnight policy rate); bergantung kepada bagaimana rakyat secara keseluruhan ‘absorb’ kenaikan harga minyak. Ini kerana, inflasi pasti meningkat (walaupun saya tak fikir begitu tinggi) dan pengukuhan ringgit selepas OPR naik sedikit-sebanyak dapat membantu mengurangkan harga minyak yg diimport.

Jika ini berlaku, hampir pasti yg harga sewa rumah juga meningkat 5-10% sebab pemilik rumah terpaksa membayar interest yang lebih tinggi; lebih-lebih lagi jika rumah tersebut hanya walking distance ke public transport (sbb org mula naik tren semula untuk penjimatan).

Cukai servis yang bakal dikenakan mulai tahun depan juga bakal menyaksikan harga barang/ servis naik 5-10%; walaupun kerajaan berkali-kali meyakinkan masyarakat GST yg diperkenalkan lebih rendah drpd gov & servis tax yg sedia ada. Ini kerana penjual akan mengambil kesempatan menaikkan harga. Namun, kesediaan kerajaan untuk denda peniaga yang mengaut keuntungan berlebihan perlu dipuji; walaupun saya sedikit kabur bagaimanakah cara mereka untuk memantau.

5% Cukai Kenaikan Hartanah

Rata-rata pelabur hartanah akan menaikkan harga jualan rumah 5-10% tahun depan bagi mengekalkan kadar keuntungan walaupun terpaksa membayar 5% cukai hartanah. Bergantung kepada kebolehan pembeli untuk negotiate tapi saya pasti penjual takkan rendahkan harga; lebih-lebih lagi untuk kawasan perumahan yang HOT.

Malaysia masih banyak ‘liquidity’ (duit dalam pasaran; cth simpanan) kerana tabiat kita yg suka menyimpan di waktu senang berbanding org puteh yg suka belanja berlebihan. Selagi Malaysia dilimpahi dengan nisbah liquidity yg tinggi, pelabur yakin yg hartanah mereka akan terjual untuk harga yang mereka tetapkan.

Sbb liquidity inilah yg menyelamatkan kita daripada krisis yang lebih teruk untuk tahun 2008/09. Cumanya, liquidity yg tinggi byk dipegang oleh golongan ‘berduit’ berbanding kita si ikan bilis, huhu…

Perumahan Baru

Rata-rata pemaju bersiap-sedia untuk melancarkan hartanah baru tahun 2010; selepas kebanyakan daripada mereka menangguhkan pelancaran tahun ini berikut kelembapan ekonomi. Saya menjangkakan hartanah yg berharga RM400k ke bawah untuk condo dan RM700k ke bawah untuk teres di kawasan strategik lembah klang akan laku mcm pisang goreng panas.

Jualan hartanah yang melebihi paras RM1.2 juta mungkin masih lembap kerana banyak pelabur-pelabur kaya lebih gemar membeli hartanah luar negara yg masih murah (kesan krisis ekonomi yg teruk) dan terbukti menguntungkan (Australia, UK, US & Singapore). Tahukah anda, sewa di Australia bukan pakai bulan, tapi minggu!

Namun begitu, perumahan baru ini bakal menyebabkan ‘over-supply’, so berhati-hati. Untuk play-safe, saya cadangkan anda melabur dalam hartanah berdekatan tren ataupun kawasan-kawasan yg dh matured (Bangsar, Hartamas, TTDI etc) sahaja. Harga hartanah-hartanah ini mmg lebih mahal berbanding hartanah di kawasan lain namun kerana demand yg sgt tinggi, anda dpt tidur lebih lena memikirkan hartanah tersebut senang disewa/ dijual. Kalau duduk sendiri lain cerita la.

Kesimpulan

Kalau you all perasan, harga rumah tahun 2010 banyak dipengaruhi oleh desakan pasaran berbanding permintaan. Abiy & me keep on discussing sejauh mana demand mampu support kenaikan harga/ sewa rumah. To me, mula-mula je ckp mahal, lama-lama beli/ sewa jugak sbb dh no choice. But to abiy, kalau harga naik lg cpt drpd demand/ ability to pay, can expect 5-10% minor correction; and that’s where money-maker really is, wic i tend to agree jugak la.

Also, preference org muda untuk membeli kereta import yg mahal (relative to gaji) akan membuatkan bank hanya boleh meluluskan margin pinjaman yg rendah (<90%). Margin pinjaman rumah yg rendah menyebabkan mereka perlukan deposit yg sgt tinggi (>10%). Since kebanyakannya tak bersedia untuk membayar deposit RM20k or more, permintaan untuk sewa di bandar mungkin lebih kukuh berbanding beli untuk tahun-tahun mendatang.

wut u think?