Saya suka membaca komen Ummisaeed dalam artikel Beli Rumah Dari Pemaju semalam tentang bagaimana hartanah yang dibelinya naik sehingga 70% lepas 2 tahun under-contruction. Perhaps boleh naik sampai 100% bila dah VP & hand over?
Memang betul, sangat-sangat beruntung sesiapa yang pernah beli hartanah dan jual semula bila dah siap. My friend dapat RM500,000 cold cash hasil jualan hartanah pertamanya dengan almost zero-downpayment. Duit yang dia dapat 5x lebih banyak daripada gaji tahunannya & suami COMBINE.
Bukan itu saja. Memang kalau anda beli almost apa-apa saja property 5-7 tahun lepas pasti tersenyum lebar sekarang. Mana taknya, nilainya boleh cecah almost 2x ganda. Tempted dengan kisah buat duit ratus-ratus ribu atas angin dengan hanya beli then jual semula hartanah, saya & abiy memang nak gak buat mende alah ni. Duit yang digandakan nanti boleh jugak la digunakan untuk mengembangkan perniagaan.
Namun, after deep thought we revised our strategy & take precautious move.
BLR Pasti Naik
Trend kadar faedah yang menurun 10 tahun lepas menyebabkan perolehan daripada duit simpanan dalam bank juga makin berkurang (Fixed Deposit). Oleh itu, pelabur kaya yang fed-up kadar pulangan yang sedikit di bank mencari peluang pelaburan lain. Dalam banyak-banyak, hartanah lah yang mereka fikirkan paling selamat sebab almost apa juga jenis jutawan pasti ada portfolio hartanah salah satunya.
Ini mendorong kenaikan harga rumah VERY significantly.
Bukan BLR aje yang turun, jumlah faedah yang bank kenakan juga menurun. Kalau dulu BLR+2%, kini hanya BLR-2% sahaja; beza faedah 5%! Dalam kata lain, sebelum ni pembeli sanggup/mampu beli rumah siap walaupun naik 20-50% daripada harga asal sebab bayaran bulanan pinjaman bank tetap sama; thanks to lower interest rate. Dengan trend kadar faedah yang PASTI meningkat from now on, Iām a bit cautious.
Lower Affordability
Cara terbaik nak menilai hartanah untuk sesuatu lokasi, bandar atau negara ialah dengan mengetahui nisbah harga rumah kepada pendapatan seisi rumah. Menurut Wendell Cox, nisbah harga rumah kepada pendapatan seisi rumah of 3.0 sebagai affordable. Anything beyond that consider as tak affordable aka membebankan.
Survey terbaru awal tahun ini mendedahkan Atlanta, Indianapolis & Rochester yang paling affordable dengan nisbah 2.3-2.4. Hong Kong yang paling membebankan dengan nisbah 11.4. Kalau Hong Kong yang paling tak affordable, you should see KL; 12.1! (Purata Gaji RM2,957 sebulan & Purata Harga Rumah RM432,181). Luckily Selangor cuma 8.1; setanding dengan Melbourne & Sydney.
Dan hampir PASTI harga rumah naik lebih pantas daripada gaji from now on.
Summary
Orang Dulu beli kereta Perodua tak pernah fikir pun nak beli no plate lawa-lawa. Tapi kini I pernah nampak kereta Kancil pakai no plate 2020! Dulu kalau launch Kancil or Kelisa, model rendah cc-nya yang laku. Kancil 650 & Kelisa 880 yang paling cepat sold out. Tapi bila launch MyVi, 1.0 jadi paling tak laku sampai cease production.
Sebab tak mampu nak beli kereta model lain yang cc-nya lebih besar (Vios/City), terpaksa settle dengan kereta Perodua. Dan sebab memang nak cc yang besar, terpaksa beli yang model premium sebab nak pakai untuk jalan jauh. Ini juga scenario yang mungkin disebabkan affordability rakyat Malaysia makin turun?
I hope ETP (High Income Nation) berjaya sebab tu je cara nak reset affordability.
Jika anda rancang nak beli hartanah untuk tujuan jual semula, fikirkan perkara di atas semasak-masaknya. I think masih ada peluang nak buat duit cara beli then jual semula ni, tapi you need to research proper market segment/property location.
Dah tak boleh main beli apa saja hartanah pun; as I find mostly yang pernah buat duit dengan jual semula hartanah yang dibelinya hanya nasib semata daripada strategi sebenar. Plan nak beli untuk duduk, tapi bila dah naik gitu, jual for profit. Then beli rumah lain juga untuk duduk tapi masih berharap dapat jual semula dengan profit?
Janji dapat duit, huhu.
O yek. Talks a bout developer, I ade tulis something about it dalam artikel 9 Tips Membeli Rumah Sebagai Pelaburan Hartanah Paling Menguntungkan; Tips #6. Bottomline, famous developer helps but not 100% sure.
Leave a Reply