Konsep Amanah Saham Hartanah semudah “jual dan sewa semula”. Sebagai contoh, anda pemilik kedai 4-tingkat yang dibeli dengan harga RM2 juta tahun 2000. Lepas bayar 20% downpayment (RM400k), baki pembayaran (RM1.6 juta) dibuat guna pinjaman bank. Pada masa yang sama, kedai tersebut kita gunakan untuk menjalankan perniagaan milik peribadi.

10 tahun berlalu…

Baki pinjaman (lepas bayar ansuran bulanan bank) untuk rumah kedai tinggal RM1.4 juta. Nilai kedai tersebut pula melonjak kepada RM5 juta. Atas kertas, you are sitting on asset bernilai RM3.2 (5juta – 1.4juta). Malangnya, RM3.2 juta tu “terperap” dalam hartanah yang anda duduk. Sebagai peniaga, harta “terperap” macam ni (aka asset beku yang tak cair) boleh mencemarkan prestasi perniagaan kerana gagal menjana keuntungan (aka monetize) daripada asset milik sendiri.

Cara termudah nak monetize nilai hartanah yang meningkat ialah dengan menjualnya kepada orang lain. Tapi kalau jual, kemungkinan kita dihalau dari kedai sendiri sangat tinggi. Dan membina reputasi untuk kedai yang baru tempat lain boleh menelan belanja yang tinggi.

Cara tak berapa mudah mungkin dengan re-finance hartanah tersebut. Dalam contoh tadi, kalau refinance sampai RM4 juta pun dah boleh dapat CASH RM2.6 juta. Dalam perniagaan, macam-macam boleh buat dengan duit cash RM2.6 juta tuh. Masalahnya, anda hanya akan menambah hutang (yang belum tentu hutang baik) dan berkemungkinan bank pun tolak permohonan untuk refinance jika pendapatan perniagaan anda tak cukup tinggi.

Atas dua sebab utama di atas, maka tercetus lah idea Amanah Saham Hartanah atau dikenali sebagai Real Estate Investment Trusts (REITs). Dengan REITs, anda boleh so called “jual” hartanah kepada entiti baru tanpa perlu “menjual sepenuhnya”. Contohnya, bagi memastikan anda tidak dihalau daripada premis yang anda REITs kan tadi, you can hold 51% ekuiti dalam saham REITs yang diterbitkan.

Jadi, apa-apa sekalipun, you still have strong pengaruh dalam mesyuarat pengarah.

Dan dengan 49% daripada nilai hartanah tadi dijual dalam bentuk REITs, you still can get RM2.5 juta atau CASH bersih RM1.1 juta lepas bayar lebihan baki pinjaman bank; tanpa perlu jual spenuhnya tapi masih berkuasa sepenuhnya dalam hartanah tersebut.

Tak ke best tu?

Nantikan kelebihan REITs secara menyeluruh esok…