Abiy told me that banyak kawan-kawan kami yang kini menetap di Miri sibuk beli rumah baru sama ada di Kuala Lumpur atau pun Selangor; probably because dah naik pangkat, HeHeHe. I’m so happy for them. Semoga terus maju & berdaya saing.
Being out of KL, memang sedikit sukar nak buat proper property research. So, the most popular way must be register dengan pelbagai developer dan mula research bila dapat call pasal launching baru. So, the choice is limited to new launch I guess. And somore perception geli nak beli rumah second hand (atas orang) membuatkan darah mudah bergelojak (eh, betul ke ada maksudnyer nih?) bila dapat call pasal launching terbaru sebab takut SOLD OUT again; which mostly happen to first time home buyer.
I have keen interest nak beli rumah baru selepas beberapa pembelian sebelum ni semua rumah second hand. Tapi, rasa membuak-buak nak beli tu terus hilang bila tengok harganya yang “gilos-babos” mahal nak “mampos”. Tahu tak rumah teres kat Melawati sekarang ni pun dah cecah RM1.4-1.7Mil? Ini Sime Darby punya project.
Paling saya tak suka bab nak beli rumah baru dari pemaju as investment ialah harganya adalah nilaian masa depan (Future Price). Maknanya, kalau tahun ni harga rumah sekitarnya mungkin RM800k, assuming kenaikan harga rumah 5-10% setahun, pemaju expect harga rumah sekitar projek bakal mencecah RM1 juta bila projek perumahannya siap dalam masa 3 tahun dari sekarang.
Dan sebab projek perumahannya lebih baharu (lebih moden + kontemporari), dia naikkan lagi 20-50% maka jadilah harga rumah sekarang yang gilos babos. Saya tak berapa nak gemar beli rumah guna Future Price ni sebab sangat tak pasti berapa banyak lagi harganya boleh naik. In other words, berapa mahal lagi orang kita sanggup bayar for a house kalau harganya masakini pun dah beyond reach.
Nah, jom kita tengok kenapa pemaju masakini perlu jual mahal-mahal.
Antara kos pembinaan yang pemaju perlu tanggung ialah kos buruh, logistik & bahan binaan. Memandangkan pembinaan rumah teres boleh mengambil masa 3 tahun untuk siap, pemaju kini awal awal lagi dah masukkan worst case scenario sepanjang 3 tahun tu. In other words, mereka dah masukkan harga besi ke konkrit ke or even kos buruh yang bakal naik kalau harga minyak komoditi naik.
Dan memandangkan pasaran komoditi kini tak menentu, berkemungkinan besar pemaju masukkan faktor kenaikkan kos pembinaan pada tahap tertinggi. So kalau harga besi sekarang RM1000/kg (contoh aje), pemaju dah awal-awal buat kos besi tu jadi RM1500/kg sepanjang 3 tahun; walaupun sebenarnya nanti cuma RM1200/kg saje. Nah, kumpulkan semua kos-kos berkaitan dan tambahkan 5-30% profit margin.
Keburukan pengiraan di atas, pengguna (aka pembeli rumah) perlu awal-awal subsidi sebarang kemungkinan kenaikan kos pembinaan; walaupun in reality belum tentu naik sebanyak itu. Kebaikannya pulak, pemaju sepatutnya tadek masalah nak siapkan rumah tersebut walaupun kos meningkat sebab dah cukup “kusyen” nak absorb kos kenaikan pembinaan.
Kedua, pakej pembiayaan yang lebih memudahkan pembeli.
Beli rumah tanpa modal ataupun deposit untuk rumah baru lebih mudah berbanding kalau beli rumah second hand. Tak payah susah-susah tawar, pemaju masa kini awal awal lagi offer PERCUMA S&P, loan agreement or even bayaran faedah semasa pembinaan. Malangnya, tiada apa yang benar-benar PERCUMA sebenarnya.
They know investor & home buyer sukakan minimum downpayment or apa-apa juga upfront cost. So they market AS IF mereka yang tanggung walhal semuanya dah dalam kos pembinaan; which end up pembeli rumah tu jugak yang perlu bayar, except semuanya dah masuk dalam loan. Akhirnya, jadilah semua kos tu sebenarnya dah di absorb dalam pinjaman rumah tanpa perlu declare Zero Moving Cost or NOT.
These two factors enough to make me shy away from property for quite some time now; since early-2010 to be specific. Beli rumah daripada pemaju sepatutnya “lebih murah” (ni antara tips property guru) tapi dengan Future Price, sedikit sukar nak jumpa peluang yang benar-benar berbaloi-baloi.
Ada lagi satu faktor yang membuatkan saya percaya harga masakini tak berapa sustainable. Maybe I’ll share in next post la kot sbb dah panjang sangat dahni.
Leave a Reply