Beli Rumah Tunai Merugikan. Nak Tahu Kenapa?

by admin on January 12, 2011 · 70 comments

Beli rumah tunai adalah merugikan, secara teori. Sebelum cerita lebih lanjut, you might find artikel ni bersifat sedikit teknikal. Jangan takut, not so technical though. Tapi saya harap it is something to be considered kalau anda rancang nak beli hartanah dalam masa terdekat. Ada yang cakap beli pakai tunai lebih baik sebab boleh jimat interest.

Betul ke?

Saya baru je dapat SMS daripada banker mengatakan bank dia boleh bagi BLR/BFR-2.4%. Memandangkan BLR/BFR sekarang ditetapkan pada 6.3%, faedah/profit-ratio bersamaan 3.9% (6.3%-2.4%) setahun.

Katakan saya bakal membeli condo RM1 juta dan nak buat pinjaman bank RM900k selama 30 tahun, bayaran bulanan adalah RM4,386.50 sebulan atau RM52,638 setahun atau RM1,579,140 untuk tempoh 30 tahun pinjaman (ini termasuk anggaran insuran RM30k dalam pinjaman).

Jadi, jumlah faedah/profit-ratio yang perlu saya bayar adalah RM649,140 (RM1,579,140-RM930,000). Rugi RM649,140 kat interest?

Nanti dulu…

Kalau saya beli rumah secara tunai, saya perlu berhabis RM1,000,000 untuk harga rumah, RM24,000 untuk duti stem SPA, RM7,450 untuk kos guaman buat SPA & RM372.50 untuk cukai perkhidmatan (klik sini kalau nak tahu cemana nak kira kos beli rumah). Jumlah duit yang perlu digunakan ialah RM1,031,822.50.

Kalau saya beli rumah guna pinjaman bank, saya perlu belanja RM100,000 downpayment, RM24,000 duti stem SPA, RM7,450 kos guaman SPA, RM4,650 duti stem perjanjian pinjaman, RM5,000 kos guaman pinjaman bank, RM2,050 untuk valuation report & RM725 cukai perkihdmatan. Jadi, jumlah duit yang perlu digunakan ialah RM143,875.

Sebab saya tak perlu keluarkan duit sebanyak RM1,031,822.50 (kalau beli rumah secara tunai), penjimatan RM887,947.50 (RM1,031,822.50-RM143,875) saya simpan saje dalam Tabung Haji. Memandangkan setiap tahun saya dapat 5% dividen setiap tahun, nilai simpanan RM887,947.50 tadi akan berkembang hingga kepada RM3,837,658 pada tahun yang ke-30.

Kalau beli rumah tunai, duit RM1,031,822.50 akan habis begitu saja. Tapi kalau beli rumah guna pinjaman bank, walaupun jumlah bayaran pinjaman bank jadi RM1,579,140 pada tahun ke-30, keuntungan daripada pulangan Tabung Haji boleh cover dengan lebihan RM2,258,518! (RM3,837,658-RM1,579,140). Ini tak masuk kalau duit RM887,947.50 tadi dilabur dalam pelaburan yang lebih menguntungkan macam saham, hartanah lain or even emas.

Tapi BLR akan terus naik, macam mana?

BLR Malaysia tertinggi ialah 12.27% (tahun 1998) dan kebanyakan pinjaman perumahan islam boleh ubah ditetapkan max BLR dalam perjanjian adalah 12.27%. Jadi, max interest pinjaman rumah ialah 9.87% (12.27%-2.4%). Dengan interest 9.87%, jumlah bayaran semula pinjaman bank ialah RM8,072.25 sebulan, RM96,867 setahun atau RM2,906,010 untuk 30-tahun; masih rendah jika dibandingkan dengan nilai simpanan jika wang lebihan dilabur dalam Tabung Haji bukan? Masih lebih RM931,648 (RM3,837,658-RM2,906,010).

Jadi, sudah yakin beli rumah tunai merugikan?

Huhu. So, kalau ade duit berjuta-juta pun, try jangan beli cash. Tapi, ade situasi yang lebih untung kalau beli rumah tunai berbanding guna pinjaman bank.

Nak tahu? Tunggu….

Share Button

{ 69 comments… read them below or add one }